3月多项楼市新政频繁落地，提振市场信心，使得月末成交出现少量“翘尾”。但从整个一季度来看，上海商品住宅市场一反去年四季度的火热表现，交易量直线下降，而且比去年一季度还要低。

对于后市，业内人士预计，随4月房企推盘节奏加快，以及二手房买卖双方心理博弈落定，楼市新政影响将逐步释放，楼市交易整体低迷的格局也会有所改变。

低迷成交“刚需”占主体

市房地产交易中心数据显示，今年一季度，上海新建商品住宅（不包括保障住宅，下同）成交195.9万平方米，比去年一季度减少1.6%，比起去年四季度更是“拦腰”下跌。其中，1月份交易面积75.7万平方米；2月，受春节影响跌至“癫痫大发作怎么治疗冰点”58.1万平方米；3月，受多项楼市新政影响青少年癫痫病因，交易面积反弹至78万平张家口市治疗羊癫疯最好的专家方米，但仍低于去年同期。

在全部成交面积中，刚需占据最大比例。一季度，上海新建商品住宅中，单价低于2.5万元/平方米的产品成交面积，占交易总量56.9%，70至140平方米的中小户型占到交易总量的74.5%。从板块活跃度来看，单价在2.5万元/平方米以下的嘉定主城区及安亭、浦东周康、金山新城、松江新城及泗泾等区域，位居板块成交面积前列。相比之下，单价超过4万元/平方米的板块中，仅有新江湾城板块进入成交量排名前列。

整个季度来看，二手房市场也持续低迷。网上房地产数据显示：一季度，二手住宅挂牌数一路走低，3月仅为7.7万套，为去年以来最低水平。成交套数上，除2月跌落到1万套，1月和3月分别达到1.8万套和2.1万套。此外，二手房挂牌趋势也与新房类似，嘉定、松江、金山、奉贤等外围刚需区域的挂牌成交相对活跃，部分中心城南乐县癫痫病医院哪个专业区的挂牌量和成交量均有不同程度下降。

供应前高后低十年罕见

上海楼市成交低迷，与较低的市场供应有关。一季度，全市新盘入市面积仅为183.3万平方米，同比减少30%。耐人寻味的是，整个供应节奏前高后低，1月最高为74.2万平方米，3月最低为51.1万平方米。

中原地产研究员表示，如此供应节奏近10年来都没有出现过。通常情况下，春节前是传统淡季，新盘量较少，春节后往往会放量。但今年有所不同，春节后房企开盘仍然“拖沓”，似乎在等待楼市新政落地。比如嘉定，今年1季度供应量仅23.5万平方米，同比减少55.9%。进入3月，虽有个别楼盘开始预热，但也只是为4月造势。业内人士预计，随着新政逐步显效，4月房企将加快推盘节奏。

相比推新盘，“去库存”是多数房企今年一季度更重要的任务。数据显示，去年上海新建商品住宅供应库存持续走高，9月达到历史高位，至今仍在高位“盘桓”。不过，在“去库存”过程中，部分房企推出的“3%首付”等优惠活动，对成交拉动比较明显。

新政落地季末行情翘尾

市场期待的楼市新政于3月30日晚间落地，其中涉及二套房首付比例下调、公积金首付比例下调和二手房交易税费调整。新政对3月乃至一季度楼市的影响时间有限，但仍令季末出现一定的“翘尾”行情。

从统计数据来看，整个3月，新建商品住宅成交面积为78万平方米，而光是3月30日和3月31日两天，日均交易量就达到了4.7万平方米。

网上房地产数据也显示，3月最后一周，二手住宅挂牌7.8万套，环比增加0.9%。

据中原地产推算，3月最后一周全市二手住宅成交约7420套，环比增长38.2%，部分业主开始酝酿涨价，持有房屋满2年不满5年的业主，报价平均上涨3%至5%。新政影响有望持续释放。